深圳·汉园茗院

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有的捂盘是没钱开发；
有的则是想卖个好价钱。

而本次的主角汉园茗院则不一样，捂盘四年本想卖个好价钱，却遭遇市场寒冬，无奈形势逼人，只能低价入市。

汉园茗院自2019年启动建设以来，期间多次传出开盘的消息，但一直未见实质性进展，让许多购房者从最初的满怀期待到现在的耐心耗尽。

如今，该楼盘终于迎来了入市，将推出A区约418套房源，户型面积在110-169平方米之间，包括三至四房，预计单价6万多起步，精装准现房交付。

汉园茗院位于南山区西丽街道大学城片区，属于边缘位置，在南方科技大学东侧，距离5号线长岭陂地铁站仅150米，交通便利，一站即可到达深圳北站。

项目分为AB区，本次推出的A区418套房源离地铁站出入口更近，也更靠近高架地铁线，噪音对住宅的影响还是有的。

A区总户数1014户，由1栋、2栋、裙房组成，其中1栋分为五个单元，一栋一单元为保障房共331户，一栋二单元至五单元为商品住宅共683套，机动车位1088个。

三单元15楼以上及四、五单元为本次推售楼栋，另有12套顶楼复式。

A区南面是9班幼儿园，整个小区花园中规中矩，楼栋布局比较齐整，对视情况不严重，不过间距略有些近了，看着有点挤。

汉园茗院以改善型产品为主，户型面积包括109-112㎡三房两厅两卫、121㎡四房两厅两卫、157-159㎡五房两厅三卫和168-169㎡五房两厅三卫。

109-112 ㎡3房2厅2卫竖厅：经典竖厅布局，三、四单元，西北向，朝向地铁和城市道路，道路噪音对户型影响较大，高层视野开阔可俯瞰长岭陂水库和西丽生态绿地，背面阳台和边上的储物间可调整为一个房间，赠送面积较多，餐客厅方正，户型整体没有硬伤

111㎡3房2厅2卫竖厅：户型竖厅结构，南北通，东南向， 背面阳台可调整为房间，厨房很大，主卧也能南北通，这个设计蛮好的，面宽也足够大，主要看小区花园和塘朗山景，这个户型比109㎡明显要好不少。

121㎡4房2厅2卫：2条腿，位于1栋4单元东南朝向看花园；南北通设计，相较于110多了10㎡但多了一个房，推荐。

159㎡4房2厅3卫：1条腿，位于1栋5单元东南向，看塘朗山景，阳台设置的比较满，基本赠送做足了，双面宽主阳台，双套间，家里有老人住进来一点压力都没有，4个卧室有三个都有阳台，确实挺爽。

169㎡5房2厅3卫：各1条腿，位于1栋5单元朝南向看外景，双阳台南北通设计，双套房，户型内部原始没差异，只是在打造上把一个南向房间包进主卧做了一个大套房，但进深又大不太好用。

价格方面，西丽片区新盘不多，目前在售的有丹华公馆和鼎胜金域阳光家园，

其中金域阳光家园于2023年9月开盘，均价约8.8万/㎡，推售259套住宅，面积段87-130㎡2-4房。当时仅70个认筹，如今大半年多过去，从网上查到已签认购书仅10套。

鉴于市场艰难，汉园茗院也不矜持，直接低价入市。700万以内随便选110㎡大三房；800万以内随便选120㎡大四房；1100万以内随便选169㎡大五房。

目前附近宝能城75㎡三房一卫套内约70㎡成交价700万左右。宝能城89㎡四房两卫套内约90㎡，成交价约900万左右。相比较，汉园茗院还是有些价差。

锋评

项目位于南山西丽，留仙大道旁，地铁五号线长岭陂站南侧50米，属于西丽大学城边缘位置。

当然，配套倒是超乎预料的齐全。项目附近有多个综合体项目均有集中式商业配套，比如宝能城近10万㎡商业（宝能环球汇MALL），塘朗城自带6万㎡的商业，京基御景峯约4万㎡商业。

产业上也有支撑，由于不属于核心地段，更多还是以纯居为主。

当然，项目最大的亮点就是准现房交楼，对品质有明确感知。

不过，项目硬伤也不少。

项目A区西面紧邻5号线地铁高架，会有噪音影响，B区南面紧临平南铁路。虽然现在属于荒废阶段，但要考虑未来西丽高铁站运营后期改高铁线路的影响问题。

其次，考虑到楼栋都为超高层，楼间距略小，加之周边住宅的遮挡，往南面的景观视野会有遮挡。

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