最近广州楼市讨论最火的莫过于四代住宅
很多老铁跟老K感叹，终于有机会割一回开发商韭菜了
其中在四代住宅里面，最逆天的莫过于南沙横沥岛的招商蛇口林屿境
85平三房，实用面积105/110平，实用率约128%起；
110平四房，实用面积153/158平，实用率139%起；
125平四房，实用面积176/177平，实用率140.8%起；
楼盘预计在12月份开启样板间和认筹
下面提前给老铁们做个详细评测，并且总结了6大优点和5大缺点
招商林屿境
售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
用地面积：31180m²
总建筑面积：123627.84m²
住宅面积：76909.82m²
底商面积：584.18m²
公建配套面积：456m²
机动车车位数:782辆
非机动车车位数:783辆
容积率：2.5
绿化率：30.41%
地块位于南沙横沥岛，距离广州地铁18号线横沥站西侧约300米处
横沥岛是全国首个国际金融岛，对标纽约曼哈顿，被规划打造为湾区的新金融中心
未来将集聚 IFF 国际金融论坛、大湾区国际商业银行、金融博览园、广期所、大湾区商业银行、港澳保险服务中心、国际风险投资中心等全球金融重器，是中央金融区 CFD，具有重要的金融地位和发展潜力，这一定位为横沥岛带来了较高的发展预期和投资价值。
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持交通配套
地铁网络：项目距离地铁18号线横沥站约300米，地铁 18 号线已经开通运营，横沥岛设有站点，该线路是全国最快的地铁之一，能够实现30分钟内直达珠江新城、琶洲、万博等广州重要商务区，大大缩短了与市中心的通勤时间。
并且地铁 18 号线的延长线也在建设中，未来将进一步提升横沥岛的交通便利性，便捷连通中山、珠海、东莞、深圳等湾区核心城市。
道路交通
去南沙蕉门金洲板块，可自驾通过凤凰二桥一路直达，6.6公里，自驾11分钟；
去万博中心，无论是走低速番禺大道，还是走南沙港快速或者广澳高速，时间均为49分钟
去往珠江新城，走低速番禺大道1小时14分钟，走高速1小时7/8分钟，相差时间不大；
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
教育配套
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持教育资源：横沥岛共规划有 5 所学校，包括 1 所十二年制、3 所九年制和 1 所小学。
其中48班小学已经封顶，预计2025年将投入使用；
54班九年一贯制学校，于8月1日已经动工，进入桩基础施工阶段，将于2026年交付使用；
医疗配套
医疗资源：拥有中山大学附属第一（南沙）医院（已开业，直线约500米）和中大光华口腔医院（在建，直线约600米）两所三甲医院。
中山一院是华南排名领先的三甲综合医院，硬件配置世界一流，医疗专家由院本部统一派出，为居民提供高质量的医疗服务。
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
商业配套
商业配套：
短期：目前岛上正在建设阶段，商业基本没有，不过从今年年底开始，岛上新房将会陆续收房，历时底商也会逐步开放进行补充；
自驾可去南沙环宇城，悠方天地，万达广场，星河COCOPARK等大型商业消费，时间也是可接受范围；
地铁可去番禺广场，出地铁口就能去番禺永旺，或者南村万博，天河城，四海城，敏捷广场等大型高端应有尽有；
长期：规划有建面约 54 万㎡的 TOD 商业中心以及约 20 万㎡的地下综合空间商圈（已经封顶），未来将落地涵盖超五星酒店、TOD 购物中心、地下购物中心、特色滨水观光 + 餐饮等的多功能商业空间，为居民提供丰富的购物、休闲和娱乐选择。
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
在售房源
项目分为东西地块开发，首开东地块1/2栋，面积有
85平三房，实用面积105/110平，实用率约128%起；
110平四房，实用面积153/158平，实用率139%起；
125平四房，实用面积176/177平，实用率140.8%起；
看着自己房本上，只有80%不到的使用率，瞬间觉得不香了~
82平偶数层
82平奇数层
110平偶数层
110平奇数层
125平偶数层
125平奇数层
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
第四代住宅
【产品迭代风向标】
政策支持:广州市首个25%阳台率+40%户属空中花园，得天独厚的用地条件，前所未有的极致赠送。
产品迭代:全新的产品设计理念，营造“云端之上，心之所向”的空中院墅，打造一个能够提供情绪疗愈、娱乐体验、兴趣展示的立体空间。
理念迭代:空间革新的本质不仅是“空间尺度+生态种植”更是生活方式和场景体验的进阶。
【产品愿景】
第四代住宅的韧性:通过政策支持+理念/产品送代，将空间的尺度从二维转向三维空间，专属林屿境产品独一无二的标签，也是独属广州市的第一个第四代住宅标签。
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
臻奢美学
【大师齐聚】建筑大师/豪宅教父-张润舟，景观大师-李国威联袂打造;
【建筑布局】为了尊重每一寸景观，整体建筑以点式围合中心花园、户户向南、户户空中花园，塑造最佳的视野朝向，私属空中花园将景观延伸至空中收藏于室内,
【先锋建筑】
大师灵感:旨在营造新一代森氧式城市旅心住区，打造四代宅建筑中最为标志性的具有空中绿化的现代风格立面;
立面美学:以典雅的弧形线条，搭配大面积蓝灰玻璃和深灰涂料造型，先锋审美，高窗地比，打破建筑内外的视野界限，室内最大化与景观面合一，打造横沥岛地标四代宅;
酒店式门头:植入港湾式落客形式，臻选温德姆灰石材，正入口整面发光云石，呈现艺术级精雕细琢及酒店精奢归家氛围
【艺术园林】
大师灵感:提取漂浮岛屿的灵感元素，将外部花园街区及内部立体多维景观相结合，打造纯林自然的轻奢度假感园林景观·酒店园林:以“花园街区、浮屿森庭”的景观主题、“一带一芯六境”的设计布局打造“度假式”轻奢园林
招商林屿境售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
优点
创新户型设计：
- 高赠送面积：该项目是广州立体花园住宅的首个试点，每户有一个或多个户属空中花园，面积小于等于套内建面 40% 的部分不计入产权面积，这大大提高了房屋的实际使用面积。例如，110 ㎡的户型，赠送后实用面积可达约 158 ㎡，可满足业主对空间的多种需求，如种植花草、蔬菜，甚至树木，打造专属的绿色生活空间。
- 独特布局：产品采用错层设计，奇偶布局不同户型，类似于咬合复式，这种设计解决了因阳台、空中花园面积增加而导致户型私密性较差的问题，在保证业主隐私的同时，也增加了户型的多样性和趣味性。
- 优越的交通条件：距离地铁 18 号线横沥站约 400 米，地铁 18 号线可快速接驳到市区，半小时内可直达珠江新城、琶洲、万博等重要商务区。未来还将有地铁 15 号线和 NS2 线在此交汇，形成三线换乘中心，周边还规划有多条地铁线路，交通网络极为发达，方便居民出行。
- 完善的周边配套：
- 教育资源丰富：横沥岛上规划有 3 所小学、3 所九年制学校和 1 所十二年制学校，其中 54 班九年制学校和 48 班小学已获批建设，预计 2026 年前投入使用。距离项目较近的学校能为业主子女提供便利的教育条件。
- 医疗设施优质：中山大学附属第一人民医院（南沙院区）已投入运营，中山大学附属（南沙）口腔医院也在建设中，为居民提供优质的医疗服务。
- 商业潜力大：项目旁边是规模约 54 万㎡的横沥 TOD 综合体项目（规划中），未来将提供丰富的购物、餐饮和娱乐设施，满足居民的日常生活需求。
- 舒适的居住环境：
- 高绿化率：项目的绿地率达 30.41%，小区内部采用围合式布局，形成中央大园林，实现景观最大化，保障了园林景观的完整性和居住的舒适度。
- 生态景观丰富：周边有灵山岛儿童乐园、灵山岛尖碧道、横沥岛生态超级堤（在建）等，为居民提供了丰富的休闲娱乐场所。
- 高端设施聚集：项目毗邻南沙国际金融论坛（IFF）永久会址和广州期货交易所（广期所），这些高端设施将进一步提升项目的整体价值和居住体验。
- 品牌开发商：招商蛇口是知名的品牌开发商，具有丰富的开发经验和良好的口碑，在房屋质量、物业服务等方面更有保障。
- 低容积率：容积率仅为 2.5，是全岛目前容积率最低的楼盘之一，居住密度较低，能为居民提供更加宽敞、舒适的居住空间。
缺点
1、周边配套有待完善：虽然项目周边规划了丰富的配套设施，但目前仍处于建设阶段，部分设施尚未投入使用，如商业综合体、学校等，居民在短期内可能无法享受到完全成熟的配套服务。
2、装修风格不统一：由于户型的独特设计和空中花园的存在，业主在装修时可能需要根据自己的需求和喜好进行个性化设计，这可能导致小区内的装修风格不统一，影响整体的美观度。
如果如下图一样，楼下的封起来了，那么楼上那户的采光将会加倍减少；
3、错层设计，隐私性差：由于采用了错层设计，可以从客厅看别家阳台，别家从阳台看你家客厅，从主卧看别家的阳台，别家出阳台看你家次卧和主卧，下面的视频就是招商的另外一个林屿境，即使中间设计了挡板，但是效果甚微；其中85平最明显~
4、蚊虫鼠蚁少不了：由于每家入住的时间不一样，是否有精力打理这么大的阳台都是问题，例如下图植物疯长，久而久之就会成为蚊虫鼠蚁鸟的安家之地，想处理还要协调邻居的时间，邻居没有时间也没给物业钥匙只能自己默默忍受了！
5、噪音，异味如何协调：这么大的花园，不得叫上三五知己整上两杯吹吹发家史？斋喝也不行，搞点小烧烤，味道不就来了，加上小区是围合式的等于加倍扩音了。
最怕的就是楼下或者楼上觉醒“种菜”基因，再来点绿色健康有机肥（大粪），或者喷点农药之类的；
售楼处电话：400-889-3221【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记