导 语

2023年，住房租赁行业加速发展，市场格局也发生深刻变化，各类企业纷纷加入，市场竞争更为激烈。

为了深入了解各大企业的业绩表现和运营能力，克而瑞租售根据四力测评模型，对住房租赁企业进行了全面的测评。

在这次测评中，城家作为住房租赁行业酒店系的优秀代表，其规模力、品牌力、产品力及经营力表现亮眼，受到了各方的一致肯定。

一、规模力：

规模拓张提速，加码布局中高端市场

1、2023年开业规模首次进入租赁企业TOP10，新增开业规模位列全国租赁企业第二

城家作为华住集团旗下长租产业链服务商，自2015年成立至今，已经发展了8年的时间。

作为践行“长期主义”的租赁企业代表之一，城家2023年四季度开业规模已达35888套，整体开业规模榜排名从2022年底位列第12位跃升至第7位，开业规模排名持续向前，也是在2023年首次实现了开业规模过3万，首次进入TO30租赁企业开业规模榜排名前10，快速的规模扩张能力受到了各方的重点关注。

图：2020-2023年城家开业规模及排名情况

数据来源：城家提供、克而瑞租售核对整理

特别值得一提的是，在2023年新增开业规模榜中，城家2023年新增开业规模11789间，位于新增开业规模位列全国租赁企业第二。2023年前后城家相继与国内大型国央企、基金管理公司、险资、地产企业等各类资产方达成合作。

仅2023年一年的时间， 城家在北京、上海、深圳、杭州、苏州、天津、南京、保定八个城市均有新增项目，总新增开业规模超1万间，其中上海占比超50%。

城家的产品线多元，单项目平均体量相对较小，在拓店数量上，无疑是行业中的佼佼者，这得益于其灵活的市场策略和高效的运营模式以及其对市场敏锐度和执行力。

图：城家在2023年新增开业规模榜中排名第二

数据来源：城家提供、克而瑞租售核对整理

2、看重服务式高端赛道，加码布局高端市场

城家当前集中发力的两大产品线，长租公寓和服务式公寓，分别对应“安居”和“旅居”的客户需求。从定位为“年轻人、潮人聚集地”的CitiGO HOUSE，到与雅诗阁的合作品牌馨乐庭，再到“中国人自己的服务式公寓品牌”的瑞贝庭，城家在中高端服务式公寓产品线一直在探索前进。

城家在高端服务式公寓的前进也源于其每年都对自身百余个已开业项目的租客进行深度的调研，收集租客的居住感受与需求，以此为产品创新的基础。这也是城家重点布局服务式公寓赛道的核心原因。围绕着租客的需求，升级改造自身的产品，特别是2023年前后围绕“公区”与“客房”的模型升级改造，打造了瑞贝庭“两大模式”、“八大模块”的高包容性独立居住空间客房模型。

同时2023年也是城家中高端项目落地加速的一年，2023年多个瑞贝庭公寓项目落地开业运营，代表着城家在高端市场上的快速进步。

3、具备租赁大社区运营管理能力，未来有望向租赁大社区发力

2023年11月城家还正式宣布战略并购南宁原子社区，布局广西，开拓华南市场，这次战略并购，是城家继2022年成功收购瑞贝庭品牌之后，在“长租+服务式”双赛道战略中实施的又一项重大举措，是城家“长租公寓铺天盖地+服务公寓式顶天立地”规划的重要动作，也标志着城家在租赁住房市场的深化发展与大型租赁社区运营方面迈出了关键的一步。

城家目前已经运营拓展的超过500间的租赁大社区已经有11个，体量合计约10915间，平均单项目体量超过1000间，这些大社区的运营经验将进一步推动城家获得更多的大型租赁社区项目。2024年将有更多租赁大社区项目陆续开业运营，助力规模进一步提升。

表：城家2023年已开业体量超500间的租赁项目情况

数据来源：城家提供、克而瑞租售核对整理

二、品牌力：

品牌传播力卓越，2023年获得多个行业大奖

1、多维度品牌宣传发力，稳居品牌传播力榜单前三

在2023年1-12月中国住房租赁企业品牌传播力榜中，城家一直稳居品牌榜前三，其中8月和11月还取得了品牌榜第一的好成绩。城家全年都保持了较高的品牌发声，不论是在自媒体的运营还是品牌的曝光上相比2022年都有着稳定的成长。从总体来看，城家优质的品牌运营能力和租户娱乐活动，收获了大量用户的喜爱。

图：2023年1-12月城家在中国住房租赁

品牌传播力榜单排名情况

数据来源：克而瑞租售

2、注重私域流量打造，打造自有租客护城河

依托华住的会员体系，城家特别成功的一点在于打造了造了私域流量营销平台：城家—橙小推，构建了自己的私域流量池，开创了租房行业私域流量全民营销的先河。通过构建私域流量池，目前直连华住会超2.2亿会员。

同时，城家搭建对应激励系统，算法支撑最优奖励机制，提升私域流量转化，降低获客成本。城家的一人一码全员营销，系统赋能管家、员工、租客均成为“代理人”。目前累计销售人员2168人，平均获客成本约300元，较市场平均获客成本下降60%，私域推广公寓积累51.5万次。

城家—橙小推

3、积极参与行业交流活动，并获得多个行业大奖

2023年5月26日，华住集团执行副总裁、城家CEO王玲及华住集团高级副总裁、城家总裁庄松成出席了由克而瑞租售主办的“2023年第七届地新引力峰会住房租赁论坛”。华住集团执行副总裁、城家CEO 王玲 担任了“2023年第七届地新引力峰会住房租赁论坛”的主持人。

城家总裁、华住集团高级副总裁庄松参加了发表了《确定、精益和取舍，公寓市场的长期主义思考》主题演讲，并与来自行业协会、其他头部企业、资本机构、学术研究等的来宾共同交流住房租赁行业的发展。

2023年11月9日，城家与思睿集团携手打造的瑞贝庭首家旗舰店——上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店正式开业。

在当天思睿集团创始合伙人兼首席执行官倪文弢与城家首席执行官兼华住集团高级副总裁庄松成进行了一场关于《新型资产赋能方式，服务式公寓的创新思维探讨》，此次对谈中庄总提到的如何赋能资产升值以及服务式公寓的创新性运营管理都对行业的发展起到了推动作用。

同时在当下的住房租赁行业中，城家和思睿集团的深度合作也为整个市场注入了一股新的生机与活力。

依托城家在品牌力上的核心优势，2023年凭在各个行业大奖中也斩获颇丰，城家凭借企稳向好的综合实力以及在运营端、产品端以及技术端的持续发力，荣获组委会颁发的“2022-2023住房租赁企业综合实力TOP10”奖项，这也是行业对城家多年坚持精细化运营和数字化工具精耕的认可。

三、产品力：

多产品多业态有效链接市场，

同时过硬的产品设计改造能力赋能资产升值

1、多产品线布局，覆盖各类租客需求

城家针对蓝领、白领以及海内外高端人才进行不同产品定位，打造多条产品线，覆盖“长租公寓+服务式公寓”10大品牌，满足各类租客的租房需要。同时有效整合办公、酒店、公寓多种业态，实现空间复用和服务协同，提升空间使用效率，最大限度提升坪效。

图：城家旗下10大住宿品牌

2、过硬的产品设计改造能力，赋能多个资产价值提升

同时城家通过过硬的产品改造、设计能力能力赋能多个资产实现价值增值。在产品设计改造方面，城家利用先天的企业基因优势，整合华住集团上下游供应链资源与自身集采优势，优化造价、缩短工期的同时也保证了产品品质的严格把控，并以强大供应链品台，社会化集约化外包降低项目成本，同时根据项目具体体量，进行极速微改造。城家在服各类产品的设计改造过程中始终以管理为起点，城家的运营理念帮助业主经营好物业，获得最高效率和经营收益，最终带来资产价值的稳步提升。

以徐家汇GROW瑞贝庭公寓为例，本项目是由思睿集团和城家携手打造的首个旗舰项目，改造设计理念均来自于城家。在空间设计上，该项目显示出了核心商务区服务式公寓的发展方向——户型空间利用率高，设计功能性更强。

在户型设计方面，GROW瑞贝庭公寓酒店将原始的双床户型进行改造，将单独空间分隔为客厅、操作台、三分离卫生间和卧室，增加了空间利用率高、功能性更强，居住更具生活体验。

同时城家在本项目的改造设计中将项目所在板块的文化、消费理念等人文元素融入到项目中，打造出了独具特色且有温度的产品，这也是本项目11月份正式开业后，打造了8日即满租的“行业奇迹”的核心原因之一。

图：徐家汇GROW瑞贝庭公寓33~36㎡

一室一厅户型图

图：徐家汇GROW瑞贝庭公寓33~36㎡实景图

图：徐家汇GROW瑞贝庭公寓约55㎡

两室一厅户型图

图：徐家汇GROW瑞贝庭公寓55㎡两室一厅实景图

徐家汇GROW瑞贝庭公寓公区配套包含大堂吧、餐厅、共享厨房、多功能区、健身房、洗衣房以及独立的外卖快递仓储空间，设施完善，便捷高效的辅助租户的日常生活。瑞贝庭对细节的人文与科技把控，已逐步将体验从一间房延伸到覆盖“食、住、娱乐“等多元场景，让租客能够在一个场域中感受到更有温度的多触角链接。

图：徐家汇GROW瑞贝庭公寓部分公区实景图

2023年12月，克而瑞租售联合克而瑞研究中心共同举办了“2023中国房地产产品力TOP100发布会”，城家旗下瑞贝庭公寓酒店荣获“五佳高端服务式产品系”奖项。

四、经营力：

强大的数字化系统，叠加长短租结合，

实现名列前茅的盈利能力

依托于运营效率的先发优势叠加数字化闭环管理，城家公寓精耕长租领域，并迅速发展成全国领先的品质住宿资产运营商。在克而瑞租售发布的2023半年度的盈利榜单中，城家公寓位居“中国住房租赁企业盈利能力十佳”榜首。相信在2023年年末的“中国住房租赁企业盈利能力榜”中同样也会有亮眼的表现。

2023半年度“中国住房租赁企业盈利能力十佳”

城家公寓在2023年年度积极拓展上海大本营之外的城市，如：保定、南通、珠海、南宁、天健等，快速扩大开业管理规模，大力扩张战略版图的背后是对自身运营体系的十足信心。

1、酒店运营管理基因，数字化系统助力城家降本提效

对于微利的长租公寓行业而言，城家采用CAS长租公寓精细化运营管理系统，即1个中央大脑搭载4大数字产品矩阵。对于各个经营、服务模块与场景的实时化、可视化呈现，提高管理颗粒度和服务品质，解决住房租赁管理难度大，服务不及时等问题，更好地降本增效。

图：城家四位一体的长租公寓精细化运营CAS系统

特别是行业越来越看重的如何便宜、简单地把客户留下来的行业大难题题。城家利用其酒店系基因，为这一行业难题提供了很好的解题思路。利用数字化实现了低成本的自有流量与高效率的带看转化。前者是渠道，后者是转化，形成了城家完整的获客能力闭环。

低成本的自有流量，一方面源于城家自有私域流量管理系统「橙小推」。通过调动用户积极性，帮助城家维持90%以上直销占比，上线第一年，便为企业带来一个亿的营收增长。同时，将平均1000元+的获客成本降至300元以内；另一方面则是背靠华住集团，拥有超过2亿的华住会自有客源，实现了超低成本流量导入。

高效率的带看转化，则是源自城家实施“互联网+租房”的管理方式，做到租客从找房、预约、看房、签约、支付、入住、到退房全流程线上实现，提升管理效率同时，也让租客的服务体验更方便、快捷、透明。通过客户画像大数据，针对客户需求灵活输出多元化策略，提升带看转化率。

图：城家租客全流程线上服务流程体系

凭借华住集团的采购供应链加上数字化精细运营，城家实现了比行业平均水平下降5-10%的综合成本。通过健全的服务管理体系，助力项目高效能运作。

2、多产品组合、差异化产品设计打造提升项目盈利

城家拥有沉淀多年资产判断经验、强大的物业设计和改造能力、无边界的“办公、酒店、公寓”运营业态的整合模式，这意味着城家可以更好的了解投资人的价值需求，在选址、营建及运营全流程过程中赋能投资人，帮助投资人盘活更多复合业态的多元化布局，实现基于产品模式的价值重组，也能更好的进行在与政府合作的大社区项目上的探索。

城家基于长短租相结合的底层运营逻辑，推出全新“酒店+公寓”旅居联营模式，跨界两种住宿业态维度的同时，帮助投资人降低门店原有成本结构并引入长租业务增强门店整体的经营能力。

除此之外，城家还可提供 “白领公寓+蓝领公寓”、“白领公寓+服务式公寓”等多种产品组合方式，充分激活资产价值，提升资产回报率，也为大型物业、综合体存量房源的消化提供综合解决方案。

多产品组合运营的核心就是城家的差异化产品打造能力，不同地域、板块的产品需求都有很大差异，同质化的产品难以形成竞争力。城家的核心就是通过三步实现产品的差异性。

第一步是准确定位。通过“橙小选”智能选址平台，对产品与市场周边的客群、配套进行有效匹配，精准提供客群所需的产品类型，避免了产品错配也形成了差异化的产品竞争力。

第二步就是城家注重产品的设计平衡。城家的产品团队根据产品定位，能够实现快速微改造，不仅周期快，更能实现与盈利、回报达到平衡，实现可持续经营。

最后一步就是城家的产品团队根据产品定位，能够实现快速微改造，不仅周期快，更能实现与盈利、回报达到平衡，实现可持续经营。层层把关，最终实现差异化产品打造带来项目盈利的整体提升。

3、长短租结合的收益管理模型，降低空置率

数字化引领下的长短租结合管理运营是城家实现高收益、高坪效的秘诀之一。长短租结合的模式，一方面能够通过长租做量，短租收益的方式，有效填补传统长租公寓出租率流失的问题；另一方面在行业淡季，通过长租进行兜底。弥补了大体量物业、公寓出租率有限的问题，保证资产的保底收益。

城家长短租结合模式最终能实现出租率和保底收益的双保险主要源于城家CAS系统具备打造长短租结合的住宿管理模型的落地，最最核心的同时通过CAS系统独创的算法对需求、租期、房态、价格变化等作出测算与分析。

图：城家长短租结合项目的运营看板展示

独创长短租结合的收益管理模型。城家特有的智能定价体系是数字化大IT系统中的重要一环，可根据物业的楼层、朝向、是否有电梯、面积、动销、底租、长短租、周边竞品价格等多维度指标进行精准定价，从一套房源朝南朝北楼层高低等都会考虑进去，甚至多一米阳光就要多卖出多一米阳光的价格。

每一个房间都有初始定价，之后会根据浏览量、带看比例等做动态调整。根据淡旺季的房态情况实时动态调整房价，锚定最具价值的租期产品出售，还可根据多种维度指标精准定价，形成一房一价，提升周转率，同时实现两种算法之间的无缝衔接，降低空置率风险。最终打破了长租和短租的逻辑边界。

这种长短租结合模式不仅适用于单体物业，也可覆盖连锁物业、大型社区等各类存量资产。城家目前的长短租结合模式可实现GOP率到85%，直销比例从50%提升至90。

ENDING

2023年住房租赁行业受到了各方的热烈关注，未来行业的发展更加可期。城家作为中国酒店系住房租赁企业的领导者，在2023年的发展中实现了其规模力、品牌影响力、产品力及经营力的“四力齐升”，各个维度均位于各大住房租赁企业的前列。

相信未来城家将继续精细化运营，联动多个市场化主体共建住房租赁供应体系，做住房租赁行业的长期主义践行者，为中国的住房租赁行业持续的“添砖加瓦”。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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解读 | 2023中国住房租赁产品力测评研究

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