北京土地供应正在加速发力。10月和11月两个月内，预计将有9宗陆续入市，且数量还在不断增加中，涵盖海淀、朝阳、昌平、丰台等多个优质区位，包括临铁盘、产业盘等多种类型。

就在最近几天，已有3块成功拍出。其中，丰台东铁营0010等地块由金茂竞得；通州梨园镇强力家居6001地块归招商所有；昌平区小沙河村及周边棚改地块则由越秀与未来科学城联合拿下。

接下来的几天里，北京还将启动多宗土地的供应，尤其值得关注的是11月5日即将拍卖的海淀功德寺地块，以及11月底拍卖的朝阳酒仙桥捆绑地块。

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1、昨日，丰台东铁营地块成为市场关注的焦点，该地块由金茂以底价40.13亿元成功竞得。与以往激烈的竞价场面不同，此次竞拍过程中并未出现多家房企争夺的局面，而是由久未在有所动作的金茂底价拿下这块位于三环外的优质地块。

该地块不仅享有环线带来的，还同时受到10号线和5号线的交通辐射，非常适合来自西城、东城、丰台、朝阳、大兴等区域的者。

该地块组团中共包含两个，总面积达3.33万平方米，地上总计7.2万平方米，限高60米（局部可达80米），预计将开发为小。具体来看，北侧的FT00-0512-0010地块2.07万平方米，容积率为1.9；而南侧的FT00-0512-0015地块占地面积1.25万平方米，容积率则为2.7。

从价格角度来看，该地块的销售指导价为10.75万元/平方米，允许上下浮动8%，楼面价为5.75万元/平方米。考虑到成本与售价之间的价差约为5万元/平方米，表明该项目仍有很大的盈利空间。

金茂在东铁营地块将推出何种产品，已成为业内热议的话题。

其实，在金茂拿地结果公布后短短数小时内，中国金茂的工程团队便迅速进驻现场，显示出金茂对此项目早已胸有成竹。

大多数网友推测，金茂可能会在此打造一座全新的“金茂府”。有可能延续其标志性的“府”系风格，主打120平方米以上的大型住宅，预计总价将超过1000万元。这一猜测引发了广泛的关注，不少声音认为，这将是北京的第十座金茂府。

考虑到该地块距离宋家庄的北京金茂府仅约1公里，向东直线2公里则是分钟寺的东叁金茂府，有网友戏称东铁营地块的新项目为“北京金茂府三期”。更有创意的网友直接将其命名为“南叁金茂府”，这一称呼或许会成为未来项目的一个流行标签。

在我看来，东铁营地块大概率不会用于打造金茂府产品。尽管该地块与宋家庄的距离仅为1公里，但在城市配套设施上存在着显著差异。更重要的是，宋家庄北京金茂府入市时的市场环境与现在大相径庭。作为一个对市场有着深刻理解的品牌，金茂大概率不会为了面子而在此开发大面积、高总价的住宅产品，以免造成滞销的风险。

例如，距离东铁营不远的方庄首开璞瑅隐园（备案名“紫芳园五期”）就是一个前车之鉴。该项目主打170-215平方米的大户型，截至21日，150套房源拿证已满一年，但累计签约仅11套住宅，去化率仅为7%，成交均价为10.45万元/平方米。

今年初，金茂推出了“金玉满堂”四大全新产品线，对原有的产品配置进行了全面升级。其中，璞系对标顶奢酒店，主打东方美学，如西安的金茂璞逸曲江项目便取得了成功；棠系在今年的天津市场也表现不俗。这些新产品的成功试点，迫切需要在北京这一金茂的核心市场落地，以进一步提升品牌影响力。在过去，开发商拿到优质地块时往往倾向于开发大户型高端改善产品，但在当前市场环境下，这未必是最明智的选择。

特别是那些总价超过2000万元的高端产品，销售速度普遍较慢，这一点在南三环附近的大红门板块以及分钟寺的三个项目中已经得到了验证。因此，金茂在东铁营地块的选择上，很可能会更加谨慎，考虑推出更符合市场需求的产品。

新房市场方面，分钟寺三兄弟的成交均价均在10.5万元/平方米以上。其中，北京天誉仍有150平方米和190平方米的好楼层可供选择，共计80套房源，目前成交均价为10.61万元/平方米。东叁金茂府和合生缦云各自还有一些房源在售，东叁金茂府已网签369套。

小红门的中建星光里，整体网签均价为7.68万元/平方米，10月份最新的网签均价降至7.32万元/平方米。项目共有322套房子，于2023年6月取得预售许可证，目前去化率为63%。在户型面积上，除了近40套三开间的四居室（128平方米）外，其余均为两开间三居室和两居室。两居室有两种户型：一种是东西朝向的70平方米（共50套），另一种是中间户的77平方米（共72套）。

南中轴线上的大红门三兄弟，指导价为9.5万元/平方米。其中，去化情况最好的是永定金茂府，目前还有10余套在售，网签均价为9.27万元/平方米。中海和瑞叁号院网签已突破600套，还有80套待售，网签均价为8.82万元/平方米，10月份最新的网签均价降至8.06万元/平方米。相比之下，稍晚入市的中环悦府虽然没有降价，但销售情况并不理想。目前，中环悦府326套房源中仅网签了20套，网签均价为9.19万元/平方米，10月份最新的网签均价为9.05万元/平方米，项目于2024年3月取得预售许可证，目前去化率仅为5.83%。中环悦府提供的户型为建筑面积约134-213平方米的四居产品，具体包括约134平方米、约137平方米（洋房）、约145平方米（洋房）、约166平方米、约176平方米、约213平方米。

我个人认为，三环内到处都是售价10万元/平方米以上的新盘，尤其是在竞争激烈的丰台区。鉴于此，金茂东铁营地块很可能不会继续沿用府系产品，反而有可能推出璞系，这将是北京首个金茂璞系产品。这一新产品的落地，有望重塑南三环的价值体系，凭借无可比拟的独特性，开启南三环楼市的新篇章。如果金茂新地块的定价合理，除了吸引本地的改善型客群外，也很有可能吸引到来自东城、朝阳等区域的高端购房者。

再来，说下时隔25个月，金茂再次在北京三环拿地的消息。这25个月里，金茂在北京市场似乎销声匿迹，那么这段时间金茂究竟去了哪里呢？

从项目层面来看，近年来金茂府系产品的竞争力确实有所下降，减配、维权事件频发，质量问题早已成为公开的秘密，网络上随处可见业主的维权信息。例如，首开金茂望京樾项目就被业主质疑书房被当作卧室使用，而未来金茂府项目则存在与宣传不符的情况。这些问题不仅影响了金茂的品牌形象，也对其市场地位构成了挑战。然而，此次重返北京三环拿地，或许预示着金茂正试图通过新的项目策略，重新赢得市场的信任与认可。

公司层面上，金茂领导层及城市公司的一系列变动也对公司产生了一定的影响。从李从瑞到张增根的交接，意味着一个时代的结束。2023年，金茂撤销了北京城市公司，相关项目转由华北区域平台直接管理，这一调整使得金茂北京公司一度陷入动荡。

从拿地策略来看，根据公开资料和机构数据，金茂近年来的拿地活动主要集中于天津、青岛、宁波、金华等地。例如，2023年金茂在天津的拿地金额高达67.7亿元，位居当地榜首。作为一家央企，金茂没有集中力量在北京、上海等一线城市的优质核心区域拿地，而是选择了次优选项，这一决策显然存在一定的失误。即使在两年前的北京拿地行动中，如西山金茂府、长安金茂悦等项目也多位于五环之外。

而今，在北京930新政之后，金茂终于重回北京市场，并且是在三环这一核心地段拿地，这标志着金茂战略调整的重要一步。

金茂此次拿下的地块距南三环直线距离约400米，西侧约900米处是5号线刘家窑站，西南方向则是5号线和10号线交汇的宋家庄站，西侧2公里左右则是南中轴。东铁营片区曾有许多工厂，如化工厂、电线厂、油漆厂等，但现在许多工厂已经搬迁，整个片区未来的界面改善和开发空间较大。

教育方面，周边有北京18中、中央音乐学院附中、北京教科院丰台实验小学等优质学校，能够较好地满足居民的上学需求。

金茂新地块所在的环线位置非常优越，但周边的城市界面并不高级，附近多为均价4-5万元/平方米的老房子。隔壁的二手次新房元熙华府，挂牌均价在7.5万元/平方米左右，以老破小为主，但也有一些单价超过10万元/平方米的房源，如北京金茂府，当前一期的挂牌均价为11万元/平方米，总价跨度非常大。当初北京金茂府新盘售价11万元/平方米，如今二手房挂牌价10万元/平方米，实际成交价则在9万元/平方米左右，可以说存在一定程度的破发现象。

除了破发的北京金茂府，近一年内国安府也出现了每平方米倒挂10万元的现象。这种程度的倒挂，不仅在北京，即使放在全国范围内，也堪称是倒挂红利中的顶级水平。

在二期开盘时，数百套房源瞬间售罄，而且这一切是在几乎没有宣传、甚至售楼处都难以找到的情况下发生的。这个“屌炸天”的神盘，正是中信·国安府。无论其他条件如何，单凭其距离天安门直线1.5公里、距离金融街直线1.8公里的绝佳位置，就足以让人惊叹不已。

位置如此优越的神盘，价格自然不菲。去年6月底，国安府二期开盘，均价大约在15.5万元/平方米左右，个别房源甚至达到17万元/平方米。据传，去年1月份有一套278平方米的二手房源在售，报价8099万元，折合单价29万元/平方米。6月二期开盘前，又有一套230平方米的房源挂牌，报价5980万元，折合单价26万元/平方米。每平方米倒挂10万元的差距由此而来。

然而，从去年7月开始，市场形势急转直下，各区域的二手房价格普遍大幅下跌。国安府的二手房挂牌价也从最初的26-29万元/平方米迅速下滑至17万元/平方米。这意味着，原本巨大的倒挂空间几乎消失殆尽。随之而来的是大量新房买家开始退房。一个月后，原本高傲的开发商也不得不放下身段，启动线上宣传并设置售楼处。

今年5月底，国安府三期开盘，共推出153套房源，均价约为16万元/平方米。令人震惊的是，最终仅售出25套，去化率不足20%。签约情况更是惨淡，至今为止仅签约了12套。国庆期间，据说打折力度相当大，但即便如此，这个曾经的“神盘”依然难以卖出。

从去年的“一盘难求”，甚至需要支付额外费用才能买到，到今年的几乎“无人问津”，市场用实实在在的巨大反差，教育了所有坚信房价会永远上涨的人。

最近，在国安府三期滞销之际，市场又传来了一个不妙的信号。去年被疯抢的国安府二期，开始接连破发。10月15日，国安府成交了一套149平方米的东西向三居室，成交总价1950万元，折合单价仅为13万元/平方米。据称，这套房子的业主买入价为1900万元，扣除税费等各种成本后，损失不小。6月23日，另一套197平方米的三居室房源成交，总价2800万元，折合单价14万元/平方米。算上持有成本，至少亏损了四五百万。

当初不是号称每平方米倒挂10万元吗？不是说买到即赚到吗？为什么才过了一年，就破发了呢？实际上，近两年来破发的豪宅绝不止“国安府”一个。

还有，丰台造甲村的“中海甲叁号院”，当初开盘均价约为12.5万元/平方米，如今却只能卖到9-10万元/平方米；就连被誉为“宇宙中心”的海淀区也未能幸免，当初开盘大热的“海淀幸福里”和“香山壹号院”，最近半年也接连破发。实际上，北京还算比较稳定，破发幅度并不是特别夸张。而在杭州、苏州、南京等南方城市，有些二手房入市后，价格直接比当年新盘开盘价便宜了30%。

回想三四年前，许多购房者为了所谓的“倒挂”而疯狂，为了买到一套房，不惜挑战法律的底线。而如今，不仅没能实现“买到即赚到”，反而变成了“买到即套牢”。这一180度的惊天逆转，仅仅用了1-3年的时间。

回到北京的土拍市场，目前二环到三环外还有富余地块的区域，几乎只有丰台了。

金茂东铁营10万/平方米以上的改善型住房价格配上这样的区位条件，未来项目的销售压力可想而知。如果你觉得金茂东铁营地块位置不够理想，可以等一等丰台即将拍卖的万泉寺地块，它位于二环。

此外，丰台一直是供应大户，本月底（10月31号）丰台科技园还有一宗地块待竞拍，未来在第四轮拟供地清单中还有2宗地块。

可以说，今年丰台区从二环到四环，几乎各段位都有选择。

2、昨日，招商以9.92亿元的底价拿下通州梨园地块，指导价为6.2万元/平方米，浮动8%。该地块位于5-6环之间，紧邻梨园地铁站南侧，距离约800米。地块容积率为2.17，适合开发小高层和洋房产品，主要面向通州副中心、朝阳等东部区域的刚需和改善型购房者。

这是一个纯住宅地块，用地面积约1.6万平方米，建筑控制规模约为3.47万平方米。项目需配建一处500平方米的社区办公和活动用房，并无偿移交给相关部门。

项目位于东南5环与6环之间，预计将以100平方米以内的刚需户型为主。按平均每套95平方米计算，预计可提供约360套房源。

地块东南侧直线距离约1.5公里处，是招商去年拿地入市的项目璀璨公元，该项目目前已网签80%以上。周边还有京玥兰园和颐瑞府两个项目。目前，这些项目的网签均价为56182元/平方米。

京玥兰园是一个6-15层的小高层和洋房项目，楼栋布局呈北高南低，北侧楼栋为14-15层，最南侧的9、10号楼则为6层。该项目销售情况良好，目前的网签均价为5.2万元/平方米。

颐瑞府则定位为改善型住宅，容积率约为2.1，主打建筑面积约135-180平方米的新中式产品。项目采用私家电梯入户，装修标准较高，目前的网签均价约为6.1万元/平方米。

周边的二手房价格约为4万元/平方米，且缺乏高品质的次新房。

招商地块所在的梨园板块作为通州区早期发展起来的居住区，城市界面较为成熟。地块位于梨园地铁站南侧，距离约800米，到九棵树东路站也不远，地铁出行十分便利。

周边配备了一些商超，生活便捷。马路对面的云景豪庭不仅包含一栋写字楼，楼下还有一些小型商业配套。不到两公里处有通州的领展广场，前往九棵树商业街和环影12街区也非常方便，自驾前往环球影城商业区大约只需20多分钟。

在教育方面，周边有运河小学、梨园镇中心小学、梨园学校、北京育才学校通州分校等多所学校，孩子的入学问题基本无忧。